Immobilienprojektentwicklung Lindemannstraße 80, Dortmund (Master Seminar)

Aufgabenbeschreibung

Das Seminar bestand aus der Erstellung einer Machbarkeitsstudie, welche die folgenden Handlungsfelder aufgreift:

– Handlungsfeld 1: Markt- und Standortanalyse

– Handlungsfeld 2: Baurechtsprüfung mit Grundstückssicherung und regionaler Baukostenanalyse

– Handlungsfeld 3: Entwurf Nutzungskonzept mit Bautypen und Flächenaufteilung auf Gebäudeebene

– Handlungsfeld 4: Vermarktung und Wirtschaftlichkeitsbewertung des Projektes

Zusammenfassung der Einleitung und Analysen

Das zu entwickelnde Grundstück befindet sich in der Lindemannstraße 80 in 44137 Dortmund. Damit befindet sich das Grundstück im Stadtbezirk InnenstadtWest, im statistischen Bezirk Westfalenhalle. Auf einer Fläche von rund 1960 m² soll eine moderne Büronutzung im urbanen und angesagten Kreuzviertel entwickelt werden.

Zu Beginn wurde eine qualitative und quantitative Teilmarktanalyse durchgeführt. Zusammenfassend lässt sich eine positive Entwicklung prognostizieren, die sichinsbesondere durch den Bedarf qualitativ hochwertiger Büroflächen auszeichnet. Das Investitionsklima in Dortmund ist weiterhin als gut zu bezeichnen und ist angesichts der gestiegenen Anmietungstätigkeit und steigender Mieten sowie sinkender Bauaktivitäten auch zukünftig als positiv zu bewerten. Allerdings stellen die hohen Baukosten eine Herausforderung dar.

In der anschließenden Standortanalyse ergab sich zusammenfassen, dass sich der Standort an der Lindemannstraße 80 als ein sehr guter Standort für die Nutzung von Büroimmobilien darstellt. Durch die zuvor beschriebene Nutzwertanalyse ergibt sich ein additiver Wert von 87,6 %. Die Berechnungen basieren auf einem AHP-Paarvergleich. Mithilfe dieses Wertes werden nachfolgend der Mietpreis hinsichtlich der Lagequalität angepasst, um den Gebäudewert/ Erlös bestimmen zu können und durch den Back Door Approach den tragbaren Grundstückswert ermitteln zu können. Weitere NWA für die Nutzungen Wohnen und Einzelhandel mit entsprechenden Standortfaktoren ergaben einen geringeren Nutzwert als die Büronutzung, weshalb für die maximale Rendite eine reine Büronutzung vorgesehen ist.

Im Rahmen der Baurechts- und Grundstücksanalyse wurde ermittelt, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans liegt und sich somit an §34 BauGB ausrichet. Damit muss sich das Projekt nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung muss gesichert sein. Außerdem müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Der Bebauungsplan schreibt lediglich die Begrünung der Dächer und Garagen sowie Tiefgaragendächer fest. (1) Der Bereich ist als Mischgebiet nach §6 BauNVO ausgewiesen und erlaubt neben der Orientierung am §34 BauGB eine Bebauungstiefe von maximal 35 m sowie eine 6-geschossige Bebauung nach BORIS-NRW. (2) Die Erschließung ist über die Lindemannstraße gesichert und die in der Umgebung befindlichen Grundstücke weisen eine GRZ von 0,7 bis 0,8 sowie eine Geschossigkeit von 6 bis 7 auf. Die Bebauungsgrenzen richten sich dabei an die Abstandsflächen der anliegenden Grundstücke im Norden und Süden nach §6 BauO NRW und die Gebäudeflucht entlang der Lindemannstraße wird aufgenommen. Die Stadt Dortmund hat am 21.10.2022 eine Stellplatzsatzung beschlossen, welche die Anzahl notwendiger Stellplätze und Fahrradstellplätze im Baugenehmigungsverfahren regelt. Hinsichtlich einer Büronutzung wird in Anlage 1 für Gebäude mit Büro-, Verwaltungs- und Praxisräumen ein Stellplatz je 35 m² Nutzfläche nach NUF 2 vorgesehen sowie 1 Fahrradstellplatz je 70 m² NUF 2. (3)

Bauliche Umsetzung

Das Projekt besteht aus einem hochwertigen und modernen Bürogebäude mit 6 Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss. Die oberirdischen Geschosse weisen eine Deckenhöhe von 3,5 m auf. Die Tiefgaragen hingegen sind mit einer Deckenhöhe von lediglich 2,5 m versehen. Dadurch ist das Gebäude 24,5 m hoch. Nach §2 Abs. 6 sind oberirdische Geschosse nur Vollgeschosse, wenn sie eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m haben und das darunterliegende Geschoss über mehr als drei Viertel der Fläche überdecken. Letzteres ist bei diesem Staffelgeschoss nicht gegeben und wird deshalb nicht als Vollgeschoss gewertet. Zusätzlich machen die Anforderungen der Stellplatzsatzung die Errichtung von 2 Tiefgaragenebenen notwendig. Durch das bis zu 3 m abfallende Gelände in östliche Richtung16, von der Erschließungsstraße aus, ergibt sich die Möglichkeit, die erste Tiefgarage ebenerdig zu erschließen und lediglich eine Straße entlang des Gebäudes auf die tiefergelegene hintere Ebene des Grundstücks laufen zu lassen. Die zweite Tiefgaragenebene wird dabei separat und direkt von der Erschließungsstraße durch eine Rampe erschlossen.

Das oberirdische Gebäude weist eine Länge von 23,9 m und eine Tiefe von 28,9
m auf. Die Tiefgaragen und die 6 Vollgeschosse werden über zwei Treppenhäuser erschlossen, von denen das Haupttreppenhaus, das von der Erschließungsstraße erreichbar ist, einen Fahrstuhl besitzt. Das Staffelgeschoss wird nur noch über das Haupttreppenhaus und somit inklusive Fahrstuhl erschlossen.

Die Büros zeichnen sich allgemein durch eine offene und lichte Struktur aus, die durch viele Glasabgrenzungen geschaffen wird. Zudem richtet sich die Struktur nach dem Konzept der Business Villages, bei dem nicht jeder Mitarbeiter jederzeit am Arbeitsplatz sein muss. Daher wird neben den Gruppenbüros eine Fläche für die Aufstellung von persönlichen Rollschränken bereitgestellt, die bei Bedarf zu dem freien Arbeitsplatz geschoben werden können. Dies sorgt für ein flexibles Arbeitsfeld, welches eine effiziente Nutzung und ein zeitgemäßes Konzept gewährleistet.

Das Erdgeschoss zeichnet sich durch 2 Büroeinheiten mit jeweils ca. 280 m² Nutzfläche aus und eine ebenerdige Erschließung zur Lindemannstraße. Neben 2 Gruppenbüros für jeweils 6 Personen gibt es einen Konferenzraum sowie einen kleinen Besprechungsraum und einen Ruhe- bzw. Pausenraum. Zusätzlich ist ein Empfang am Haupteingang und jeweils ein größeres Einzelbüro vorhanden. In der Mitte des Gebäudes befinden sich zwischen den beiden Treppenhäusern jeweils eine Technikfläche, eine Küche sowie 4 Toiletten. Ebenfalls auf dieser Ebene befinden sich auf der Außenfläche oberhalb der Tiefgarage auf der rechten Seite des Gebäudes 56 Fahrradstellplätze. Vor dem Gebäude zur Lindemannstraße hin, sind 2 Stellplätze sowie 2 barrierefreie Stellplätze vorhanden. Die Grundrisse der Obergeschosse 1 – 5 sind identisch. Die Erschließung erfolgt sowohl über ein kleines Treppenhaus von der Rückseite des Gebäudes bzw. der Tiefgarage und dem Haupttreppenhaus von der Vorderseite des Gebäudes. Auch in diesen Geschossen befinden sich jeweils 2 Büroeinheiten. Die Grundstruktur ist ähnlich dem Erdgeschoss, allerdings ist nur ein zusätzliches Einzelbüro vorhanden. Daher ist jeweils eine Büroeinheit ca. 296 m² und die andere ca. 275 m² groß.

Im Gegensatz zu den anderen Obergeschossen befindet sich im 6. OG, dem Staffelgeschoss, nur eine Büroeinheit, welche lediglich durch das Haupttreppenhaus erschlossen wird. Auf einer Nutzfläche von ca. 300 m² befinden sich dort neben einem großen Einzelbüro 5 Doppelbüros sowie 2 kleine Einzelbüros. Weitere 7 Arbeitsplätze befinden sich direkt am Eingangsbereich. Als zusätzliche Nutzfläche sind die Dachterrassen im vorderen und hinteren Bereich darzustellen mit einer Gesamtfläche von ca. 174 m². Der Rest der Dachfläche ist ebenso wie das über dem Staffelgeschoss befindliche Dach begrünt.
Durch die beiden Treppenhäuser ist ein direkter Zugang zu den Büros über beide Tiefgaragen möglich. Die erste Tiefgarage wird, wie bereits in Kap. 4.1 erläutert, ebenerdig erschlossen und verfügt über getrennte Ein- und Ausfahrten sowie eine Technikfläche in der Mitte. Diese Ebene enthält 48 Stellplätze sowie 7 Außenstellplätze auf der Rückseite des Gebäudes. Die zweite Tiefgarage wird durch eine Rampe von der Lindemannstraße erschlossen. Gemäß §123 Abs. 4 SBauVO NRW benötigen lediglich Großgaragen eine getrennte Zu- und Abfahrt. Großgaragen sind laut §122 Abs. 1 Nr. 3 SBauVO Garagen mit einer Nutzfläche über 1000m². Da diese Tiefgarage eine eigene Erschließung hat und nur rund 987m² groß ist, ist eine Zu- und Abfahrt ausreichend. Diese Ebene enthält 51 Stellplätze.

Aufsummiert ergibt sich eine Bruttogrundfläche von 7135,29 m² auf einer Grundstücksfläche von rund 1962 m². Durch die bebaute Fläche von 1503,09 m² ergibt sich bei einer Grundstücksgröße von 1962,72 m² eine GRZ von 0,77. Bei einer BGF aller Vollgeschosse von 6569,52 m² ergibt sich eine GFZ von 3,35. Somit fügt sich das Projekt in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Insgesamt ist eine Nutzfläche von 5738,84 m² vorzufinden. Bei der Betrachtung der gesamten NUF im Verhältnis zur BGF ergibt sich eine Flächeneffizienz von 78,51 %. Das Verhältnis von NUF zu NGF liegt bei 93,59 %. Diese Kennzahlen lassen auf die Rentabilität des Projektes deuten. Des Weiteren haben die Verkehrsflächen einen Anteil von 6,13 %, die Technikflächen von 2,24 % und die Konstruktionsgrundflächen von 10,86 % an der BGF.

Aus den Büroeinheiten ergibt sich eine Summe von 182 Arbeitsplätzen, denen im Schnitt rund 21 m² Nutzfläche zugeordnet sind. Aus der Nutzfläche der Büroeinheiten ergibt sich eine erforderliche Stellplatzanzahl von 110 (PKW) und 56 (Fahrrad). Mit den 99 PKW-Stellplätzen in den beiden Tiefgaragenebenen, den 11 Außenstellplätzen und den 56 Fahrradabstellplätzen an der südlichen Seite des Gebäudes, sind die Anforderungen der Stellplatzsatzung erfüllt.

Projektkalkulation

Aus dem zuvor vorgestellten Entwurf und den daraus abgeleiteten Flächen und Kennzahlen, können im Folgenden die Bauwerkskosten nach DIN 276 ermittelt werden sowie die Finanzierungskosten. In Verbindung mit den gesamten Projektkosten kann abschließend die Projektwirtschaftlichkeit bestimmt werden.

Die Baukosten basieren auf der Ermittlung durch den Baukostenplaner 2023 des
Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern. Für die Ermittlung wurden Vergleichsobjekte der Kategorie Neubau im Bereich Büro- und Verwaltungsgebäude mittleren Standards verwendet. Beachtet wurde der Regionalfaktor für Dortmund mit 0,822 und die Ermittlung fand mit einer Anpassung auf das 3. Quartal 2022 (151,0) statt. Baunebenkosten wurden in Höhe von 17 berücksichtigt. Die Baukosten für das gesamte Projekt belaufen sich auf 12.413.554,64 €. Die Kostengruppe 300 und 400 machen 10.216.180,37 € aus. Damit ergeben sich Kosten von 1379,66 € pro m² BGF und 1835,90 € pro m²
NUF sowie 467,48 € pro m³ Brutto-Rauminhalt. Im Vergleich mit den Nutzeinheiten ergibt sich ein Wert von 56.132,86 € pro Arbeitsplatz. Da es sich um ein rein gewerbliches Objekt handelt, wird die Umsatzsteuer der Baukosten nach §9 UStG auf die zukünftigen Mieten optiert. Diese Netto-Betrachtung ist durch die Möglichkeit, die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen, anwendbar. Die Voraussetzung ist, dass die Büros von Unternehmen besetzt werden, die umsatzsteuerbefreit sind. (Die Grundstückskosten ergeben sich aus dem Back Door Approach.)

Parallel zur Baurealisierung läuft die Projektvermarktung, welche direkt an die Projektkonzeptionierung anschließt. Dazu wird den potenziellen Nutzern bzw. Käufern auf der Basis eines digitalen Gebäudeentwurfs und entsprechender 3D-Ansichten ein Einblick in das Gebäude gewährt. Durch diese frühe Ermöglichung der Objektpräsentation und Besichtigung können bereits vor der Baurealisierung Verhandlungen mit entsprechenden Mietern und Käufern gehalten werden. Die Kommunikations- und Distributionspolitik wird durch ein Maklerbüro übernommen. Dafür werden 3 % des gesamten Umsatzes veranschlagt. Aufgrund der hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen in Dortmund ist von einer geringen dreimonatigen Vermarktungsdauer auszugehen. Als Entwickler wird ein Verkauf direkt nach Errichtung des Gebäudes und Vollvermietung angestrebt. Durch die sehr gute Lage und die Nähe zur Hochschule und weiteren imageträchtigen Umfeldnutzungen sprechen die modernen Büroflächen und die offene modulare Struktur vor allem kleine und mittlere Unternehmen bevorzugt der IuKTechnologiebranche an. Die Modularität ist durch die Anmietung mehrerer Büroeinheiten möglich, bspw. durch die Anmietung eines ganzen Stockwerks. Als potenzielle Käufergruppe lassen sich insbesondere Equity/ Real Estate Funds definieren, welche im 3. Quartal 2022 den größten Anteil von 29 % unter den BüroInvestments eingenommen haben. (4)

Für die Ermittlung der Finanzierungskosten wurde der gewichtete Kapitalkostensatz errechnet. Dazu wurde der Leitzins der EZB von 2,5 % (5) herangezogen sowie die derzeitige durchschnittliche Marge von 2,95 % für Projektentwicklungsfinanzierungen, um den Fremdkapitalzins zu ermitteln. Dabei wurde von einem LTC von 68,5 % ausgegangen. (6) Für die Eigenkapitalrendite wurde die Annahme von 10 % getroffen. Aus diesen Werten lässt sich der gewichtete Kapitalkostensatz von 6,88 % ermitteln. Die Grundstückskosten in Höhe von 1.668.312,00 € sind für die gesamte Projektlaufzeit von 3,5 Jahren zu tragen. Daraus ergeben sich Finanzierungskosten von 437.476,90 €. Für die Baurealisierung sind 18 Monate angesetzt, die nach den ersten 18 Monaten der Vorlaufphase beginnt, wobei Kosten von 12.673.826,58 €, Kapitalkosten von 1.330.183,93 € ausmachen. Zuletzt werden in der einjährigen Marketing- und Vermarktungsphase für Kosten von 1.041.012,22 € Kapitalkosten von 68.705,92 € benötigt. Insgesamt belaufen sich die Finanzierungskosten damit auf 1.836.366,75 €. Die stark gestiegenen Finanzierungskosten stellen neben den Baukosten eine Herausforderung für die Immobilienwirtschaft dar. Die Finanzierungsbedingungen sind in diesem Jahr sehr restriktiv geworden und die allgemeine Stimmung am Finanzierungsmarkt ist angespannt. (7)

Projektwirtschaftlichkeit

Aus der Nutzwertanalyse konnte ein Lagefaktor von 87,6 % ermittelt werden. In Verbindung mit der Spitzenmiete für Büroflächen in Dortmund ergibt sich ein lageangepasster Mietpreis von rund 14,50 €/m². Für die Stellplatzmieten ist in Dortmund von einem Preis pro Stellplatz von 75 € auszugehen. (8) Für die Außenstellplätze wird ein Mietpreis von 65 € pro Einheit veranschlagt. Neben den Mieteinnahmen für die Büronutzflächen sowie Tiefgaragen- und Außenstellplätze, werden ebenfalls die Kosten für die Verwaltung sowie die Instandhaltungs- und Risikokosten berücksichtigt. Erstere belaufen sich dabei auf 3 % der Gewerbeeinnahmen und 41 € pro Tiefgaragenstellplatz. (9) Die Instandhaltungskosten für die Büronutzung werden von den Mietern getragen. Zudem werden die Risikokosten für Mietausfälle mit 4 % veranschlagt. (10) Insgesamt ergeben sich damit jährliche Kosten von 65.331,81 €. Aus den Büro- und Stellplatzmieten abzüglich der Kosten ergibt sich ein Jahresreinertrag von 721.742,63 €. Daraus lässt sich die vorschüssig konforme Ersatzrente von 747.066,75 € ableiten. Unter den Annahmen einer 60-jährigen Nutzungsdauer, einem Mietwachstum orientiert an einer Inflation von 2 % und einem Anlagezinssatz von 5,94 ergibt sich ein Rentenbarwert (DCF) von 17.350.203,70 €. Der Anlagezins basiert auf der Einschätzung des gewichteten Kapitalkostensatzes allerdings mit einer Eigenkapitalrentabilität von 7 %. Zuletzt lagen die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien in Dortmund für 2021 bei 3,85%. (11) Bei einem errechneten Barwertfaktor von 23,22 ergibt sich eine Rendite von 4,31% für das Projekt, welche die Nettoanfangsrendite in Dortmund übersteigt. Allerdings zeichnet sich im 3. Quartal 2022 bereits ein Anstieg der Nettoanfangsrenditen in den A-Standorten für Büroimmobilien aus. (12) Bei der Anwendung des Back Door Approachs auf der Basis der Erlöse und der Gesamtkosten inklusive der Bau-, Finanzierungs-, Marketing- und Vermarktungskosten sowie der Tradingmarge von 10 % wird der tragbare Grundstückspreis ermittelt. Ausgehend von dem Rentenbarwert belaufen sich die die Marketingund Vermarktungskosten auf insgesamt 1.041.012,22 €. Von dem ersten Residuum, aus dem Ergebnis der Gesamtkosten und Erlöse, müssen die Erwerbsnebenkosten abgezogen werden. Diese belaufen sich in NRW auf 11,5 % und setzen sich aus 2 % Notar- und Grundbuchgebühren, netto Maklergebühren von 3 % sowie der Grunderwerbsteuer von 6,5 % in NRW zusammen. (13) Der damit tragbare Bodenwert beläuft sich auf 935.430 €. Das entspricht 477 €/m². Der tragbare Bodenwert ist damit deutlich unter dem angegebenen Bodenrichtwert von 850 €/m² was auf keine Wirtschaftlichkeit des Projektes hinweist. Aufgrund dieser Ausgangssituation wird auf eine Sensitivitätsanalyse verzichtet. Allerdings lassen sich durch Zielwertsuchen Parameter wie bspw. die minimal erforderliche Miete für eine wirtschaftliche Umsetzung ermitteln. Durch eine entsprechende Zielwertsuche konnte ermittelt werden, dass das Projekt ab einem Mietpreis von 15,33 €/m² wirtschaftlich wäre. Angesichts einer aktuellen Spitzenmiete von 16,50 €/m² in Dortmund und voraussichtlich weiterer Steigerungen ist die Erreichung dieser Mieten zukünftig realistisch. Ebenso kann für die Baukosten eine Zielwertsuche angewendet werden. Bei einem Rückgang von 6,67 % der Baukosten wäre ein Bodenwert von 850 €/m² tragbar und das Projekt somit wirtschaftlich. Allerdings ist diese Annahme hinsichtlich weiterer Kostensteigerungen dieses Faktors unrealistisch. Demnach ist die aktuelle Marktsituation für eine Büronutzung in Dortmund nur unter Annahmen nicht aktueller und unrealistischer Miet- oder Bodenpreise sowie unrealistischer Baukosten wirtschaftlich realisierbar.

Fazit

Angesichts der schwierigen Ausgangssituation steigender Baukosten und weiterhin steigender Finanzierungskosten kann bei diesem Projekt momentan nicht von einer wirtschaftlichen Umsetzung ausgegangen werden. Als größtes Problem stellen sich die Baukosten heraus, welche bereits stark gestiegen sind und keine konkrete Prognose zulassen. Als übergeordnete Prognose lassen sich durch weiterhin hohe Baukosten und eine sinkende Nachfrage in den kommenden Jahren keine guten Aussichten prognostizieren. Insbesondere die Steigerung der Rohstoffpreise und der Löhne der Bauunternehmen sind dabei die größten Faktoren. Dadurch werden die Baupreise langfristig nicht sinken. Ein ebenfalls wesentlicher Faktor für die Herausforderungen in der Projektentwicklung ist die politische Ausrichtung. Bei einer Fokussierung auf Bestandssanierungen sowie einer konsequenten Umsetzung der Ziele der Klimaneutralität der EU werden durch eine steigende Nachfrage nach entsprechenden Bauleistungen die Preise weiterhin steigen. (14) Es ist allerdings davon auszugehen, dass sich im Laufe des nächsten Jahres wichtige Einflussparameter stabilisieren werden und eine bessere Einschätzung der Märkte ermöglicht wird. (15) Zudem ist der Anspruch der Mieter an die Immobilie bezüglich Nachhaltigkeit gestiegen, was den Einbezug von ESG und Nachhaltigkeitszertifizierungen erforderlich macht. Dies würde ebenfalls zu weiteren Kosten führen und wurde in dieser Machbarkeitsstudie nicht integriert. Ebenso relevant wäre die Integration weiterer Nutzungen und die Ausgestaltung von Mixed-Use-Immobilien, um ein konjunkturelles Risiko zu mindern. Die Prognose, dass die Mieten weiterhin steigen werden, wird durch die steigende Bedeutung von Incentives geschmälert. Durch z.B. mietfreie Monate kann die Effektivmiete geringer ausfallen und das vorhergesagte Mietwachstum ebenfalls. (16) Die Einordnung der eigenen Kennwerte insbesondere der Kosten pro BGF, NUF, NE in die durchschnittlichen Vergleichswerte über BKI hätte ausführlicher ausfallen müssen. Generell sind die Baukosten für einen derartigen Entwurf sehr gering ausgefallen. Auch die Finanzierungskosten wurden lediglich vereinfacht dargestellt und durch den gewichteten Kapitalkostensatz ermittelt.

Literatur

(1) Stadt Dortmund (ABl. 2021, Nr. 46, 826)

(2) BORIS NRW (o.J.): Bodenrichtwerte. Online verfügbar unter https://www.boris.nrw.de/boris-nrw/?lang=de, zuletzt geprüft am 20.12.2022

(3) Anlage 1 zur Stellplatzsatzung der Stadt Dortmund vom 29.09.2022

(4) BNP Paribas Real Estate (2022): At a Glance Q3 2022. Büro-Investmentmarkt Deutschland. Online verfügbar unter https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/buero-investmentmarkt/deutschland-at-a-glance, zuletzt geprüft am 20.12.2022.

(5) Europäische Zentralbank (EZB) (2022): Geldpolitische Beschlüsse. PRESSEMITTEILUNG 15. Dezember 2022. Online verfügbar unter https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2022/html/ecb.mp221215~f3461d7b6e.de.html, zuletzt geprüft am 20.12.2022.

(6) BF-direkt (2022): Quartalsbericht Q4 | 2022. Das BF.Quartalsbarometer – So
tickt die Branche der Immobilienfinanzierer. Online verfügbar unter
https://www.bf-direkt.de/, zuletzt geprüft am 20.12.2022.

(7) BF-direkt 2022 (s.o.)

(8) ADAC (2021): Das kostet die Miete für Garage und Stellplatz in deutschen
Städten. Online verfügbar unter https://www.adac.de/news/miete-garagekosten/, zuletzt geprüft am 20.12.2022.

(9) Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund 2022

(10) Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund 2022

(11) Cubion (2022): Büromarkt Ruhrgebiet. BOCHUM DORTMUND DUISBURG ESSEN 2021 2022. Online verfügbar unter https://www.cubion.de/marktberichte/.

(12) BNP Paribas Real Estate 2022 (s.o.)

(13) LBS Bausparkasse der Sparkassen (o.J.): Nebenkosten beim Hausbau. Keine
Kleinigkeit – mit diesen Ausgaben sollten Sie rechnen. Online verfügbar
unter https://www.lbs.de/service/s/infos_tipps_rund_ums_eigenheim/bauen_planen/nebenkosten-hausbau.jsp, zuletzt geprüft am
20.12.2022.

(14) BF-direkt 2022 (s.o.)

(15) BNP Paribas Real Estate 2022 (s.o.)

(16) Feld, P.; Carstensen, S.; Gerling, M.; Wandzik, C.; Simons, H. (2022): Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2022. des Rats der Immobilienweisen. Berlin.

Anhänge

• Nutzwertanalyse Büro
• Flächenbilanzen
• Kostenkalkulation
• Grundrisse
• Ansichten und Schnitte
• Digitaler Anhang:
  • Excel-Datei:
    • NWA
    • Grundstücksmaße
    • Flächen- und Raumdaten (ausführlich aus CAD exportiert)
    • Mieten und Flächenberechnungen
    • Rentenbarwertberechnung (DCF)
    • Baukosten (BKI)
    • Finanzierungsberechnung
    • Tragbarer Bodenwert
  • ArchiCAD Gebäudeentwurf